ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN XANH TẠI THÀNH PHỐ HUẾ

2.1. Tính mới của đề tài Thứ nhất, đề tài nghiên cứu thị trường bất động sản xanh trong bối cảnh đặc thù của đô thị di sản Huế. Khác với các đô thị phát triển chủ yếu theo hướng thương mại, Huế phải đồng thời đáp ứng yêu cầu bảo tồn di sản, cảnh quan và kiến trúc truyền thống, thích ứng với biến đổi khí hậu và nâng cao chất lượng sống. Đề tài vì vậy đặt phát triển bất động sản xanh trong mối quan hệ giữa nhu cầu thị trường, bảo tồn di sản và phát triển đô thị sinh thái. Thứ hai, đề tài chuyển từ cách tiếp cận “công trình xanh” sang cách tiếp cận “thị trường bất động sản xanh”. Nghiên cứu không chỉ xem xét các yếu tố kỹ thuật của công trình như vật liệu, năng lượng và thiết kế mà còn phân tích nhận thức, nhu cầu, khả năng sẵn sàng chi trả của người dân; điều kiện thể chế, chính sách và thông tin thị trường; hạ tầng, công nghệ và năng lực triển khai; cũng như vai trò của doanh nghiệp, tổ chức tài chính và cơ quan quản lý nhà nước. Cách tiếp cận này giúp bước đầu xem xét các điều kiện liên quan đến sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản xanh ở cấp địa phương. Thứ ba, đề tài xây dựng và kiểm định hệ thống thang đo phù hợp với bối cảnh thành phố Huế. Mô hình lý thuyết ban đầu gồm 20 biến quan sát thuộc các nhóm Nhận thức - Thông tin, Thể chế - Chính sách, Hạ tầng - Công nghệ, Tài chính – Đầu tư và Tiềm năng thị trường. Dữ liệu được xử lý thông qua Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích nhân tố khẳng định CFA và mô hình cấu trúc tuyến tính SEM. Kết quả EFA cho thấy có hai biến thuộc nhóm Tài chính – Đầu tư không đạt yêu cầu về hệ số tải nhân tố được loại bỏ; 18 biến còn lại được tái cấu trúc thành bốn nhân tố gồm Tiềm năng thị trường, Thể chế – Chính sách, Hạ tầng – Kỹ thuật – Triển khai và Nhận thức – Thông tin để tiếp tục sử dụng trong CFA và SEM. Việc điều chỉnh này giúp thang đo phản ánh sát hơn cách người dân tại Huế nhận diện và liên kết các vấn đề về chính sách, thông tin, kỹ thuật, hạ tầng và tài chính. Thứ tư, đề tài xác định được các nhóm vấn đề cần ưu tiên trong quá trình phát triển thị trường bất động sản xanh. Kết quả SEM cho thấy nhóm Thể chế - Chính sách có hệ số ước lượng lớn nhất trong mô hình, với β = 0,659 và p = 0,004; tiếp theo là nhóm Nhận thức - Thông tin, với β = 0,469 và p < 0,001. Ba nhóm yếu tố trong mô hình giải thích khoảng 71,2% sự biến thiên trong đánh giá về tiềm năng thị trường. Kết quả này gợi ý rằng hoàn thiện cơ chế, chính sách hỗ trợ và nâng cao khả năng tiếp cận, tính minh bạch của thông tin cần được xem là những nhiệm vụ ưu tiên trong quá trình thúc đẩy thị trường bất động sản xanh tại Huế. 2.2. Tính sáng tạo của đề tài Tính sáng tạo của đề tài thể hiện ở việc kết hợp dữ liệu về nhận thức, nhu cầu và khả năng sẵn sàng chi trả của cộng đồng với mô hình phân tích định lượng nhằm chuyển các nhận định mang tính định tính thành bằng chứng thực nghiệm. Nghiên cứu không chỉ xác định mức độ quan tâm của người dân mà còn làm rõ mức độ hiểu biết, các tiêu chí xanh được ưu tiên, lợi ích kỳ vọng, loại hình bất động sản được quan tâm, mức giá tăng thêm có thể chấp nhận, sự khác biệt về nhu cầu giữa Phú Xuân và Thuận Hóa, cũng như mối liên hệ giữa các nhóm rào cản với đánh giá về tiềm năng thị trường. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, đề tài đề xuất các nhóm giải pháp gắn với vai trò của cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp bất động sản, tổ chức tài chính, cơ sở nghiên cứu – đào tạo và cộng đồng dân cư. Cách tiếp cận này giúp các giải pháp có đối tượng áp dụng và định hướng triển khai rõ ràng hơn so với các nghiên cứu chỉ dừng lại ở khuyến nghị chung về phát triển công trình xanh.

3. Khả năng ứng dụng Đề tài đã được nghiệm thu cấp cơ sở và xếp loại Xuất sắc, cho thấy các mục tiêu, nội dung và sản phẩm nghiên cứu theo thuyết minh đã được hoàn thành. Kết quả của đề tài có thể được sử dụng và chuyển giao dưới dạng bộ câu hỏi khảo sát, dữ liệu nghiên cứu đã được xử lý, hệ thống thang đo, quy trình phân tích, báo cáo kết quả và các nhóm khuyến nghị phát triển thị trường bất động sản xanh. Những sản phẩm này cung cấp thông tin tham khảo cho cơ quan quản lý, doanh nghiệp, tổ chức tài chính và các bên liên quan trong việc nhận diện nhu cầu thị trường, xác định những vấn đề cần ưu tiên và nghiên cứu giải pháp phù hợp với điều kiện thành phố Huế. 3.1. Ứng dụng đối với cơ quan quản lý nhà nước Đối với cơ quan quản lý nhà nước, kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong xây dựng chương trình phát triển đô thị xanh và thị trường bất động sản bền vững; nghiên cứu bộ tiêu chí bất động sản xanh phù hợp với điều kiện Huế; lồng ghép các tiêu chí xanh vào quy hoạch khu đô thị, khu dân cư, nhà ở xã hội và công trình công cộng; đồng thời xây dựng cơ chế công bố thông tin và giám sát các dự án xanh. Kết quả phân tích cũng giúp xác định các nhóm chính sách cần ưu tiên, đặc biệt là hoàn thiện cơ chế, chính sách và nâng cao tính minh bạch của thông tin thị trường. 3.2. Ứng dụng đối với doanh nghiệp bất động sản Đối với doanh nghiệp, dữ liệu khảo sát cung cấp thông tin về nhóm khách hàng tiềm năng, các thuộc tính xanh được quan tâm, mức giá tăng thêm có thể được chấp nhận và mức độ quan tâm đối với các loại hình sản phẩm tại từng địa bà. Nhóm “quan tâm nhưng chưa có ý định mua” có số người lựa chọn lớn nhất, với 367 người, chiếm khoảng 47,8% mẫu khảo sát. Kết quả này cho thấy tại Huế đã bước đầu hình thành một nhóm khách hàng tiềm năng, mặc dù sự quan tâm chưa chuyển thành ý định mua hoặc đầu tư rõ ràng. Để thúc đẩy quá trình chuyển đổi này, doanh nghiệp cần cung cấp thông tin minh bạch về tiêu chí xanh, chi phí đầu tư, lợi ích kinh tế, chất lượng môi trường sống và hiệu quả vận hành của sản phẩm. Kết quả nghiên cứu cho thấy nhu cầu của người dân có sự khác biệt giữa hai khu vực khảo sát. Khu vực Thuận Hóa có nhu cầu đa dạng hơn đối với khu đô thị sinh thái, biệt thự xanh, văn phòng xanh và bất động sản lưu trú; trong khi khu vực Phú Xuân quan tâm nhiều hơn đến chung cư xanh và nhà ở xanh quy mô vừa. Kết quả này cung cấp thông tin tham khảo cho doanh nghiệp trong việc phân khúc khách hàng và nghiên cứu định hướng sản phẩm phù hợp với từng khu vực. 3.3. Ứng dụng đối với tổ chức tài chính Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng như nguồn thông tin tham khảo để các ngân hàng và tổ chức tài chính nghiên cứu gói tín dụng mua nhà xanh, khoản vay ưu đãi dành cho dự án đáp ứng tiêu chí xanh và các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư vào vật liệu, công nghệ tiết kiệm năng lượng. Kết quả khảo sát cho thấy mức chấp nhận trả cao hơn từ 5-10% được lựa chọn nhiều nhất. Kết quả này gợi mở nhu cầu tiếp tục nghiên cứu các sản phẩm tín dụng xanh phù hợp với khả năng chi trả, điều kiện vay vốn và đặc điểm của từng nhóm khách hàng. 3.4. Khả năng nhân rộng và thương mại hóa Hệ thống thang đo, bộ câu hỏi và quy trình phân tích của đề tài có thể được hiệu chỉnh để áp dụng tại các đô thị có điều kiện tương đồng với Huế, như đô thị di sản, đô thị du lịch hoặc đô thị chịu tác động của biến đổi khí hậu. Việc nhân rộng cần điều chỉnh các biến quan sát và nội dung khảo sát cho phù hợp với đặc điểm kinh tế – xã hội, nhu cầu nhà ở và cơ chế quản lý của từng địa phương. Khả năng thương mại hóa của đề tài chủ yếu được thực hiện theo hướng chuyển giao kết quả nghiên cứu và cung cấp dịch vụ khảo sát, phân tích, tư vấn thị trường. Các sản phẩm có thể chuyển giao gồm bộ câu hỏi, dữ liệu khảo sát đã được xử lý và ẩn danh, quy trình phân tích, báo cáo nghiên cứu và hệ thống khuyến nghị. Trên cơ sở đó, kết quả đề tài có thể được khai thác để khảo sát nhu cầu khách hàng, tư vấn định hướng sản phẩm và xây dựng nội dung truyền thông về bất động sản xanh cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý và các tổ chức có liên quan.

4.1. Hiệu quả kinh tế Hiệu quả kinh tế trước mắt của đề tài thể hiện ở việc cung cấp dữ liệu thực nghiệm về nhận thức, nhu cầu và khả năng sẵn sàng chi trả của người dân đối với bất động sản xanh tại thành phố Huế. Nguồn dữ liệu này giúp cơ quan quản lý và doanh nghiệp có thêm căn cứ khoa học trong xây dựng chính sách, xác định phân khúc khách hàng và định hướng phát triển sản phẩm, qua đó hạn chế sự phụ thuộc vào các nhận định mang tính chủ quan. Kết quả khảo sát cho thấy một bộ phận người dân chấp nhận trả mức giá cao hơn cho bất động sản xanh, trong đó mức tăng từ 5-10% được lựa chọn nhiều nhất. Đây là dấu hiệu ban đầu về sự hình thành của nhóm khách hàng tiềm năng, đồng thời cung cấp thông tin tham khảo cho doanh nghiệp khi lựa chọn thuộc tính xanh, nghiên cứu mức giá và định hướng sản phẩm phù hợp với nhu cầu địa phương. Đối với cơ quan quản lý, việc xác định được các nhóm vấn đề cần ưu tiên góp phần hỗ trợ phân bổ nguồn lực và lựa chọn giải pháp phù hợp. Việc áp dụng bất động sản xanh trong thực tế còn có thể mang lại các lợi ích như tiết kiệm năng lượng, nước, giảm chi phí vận hành và nâng cao giá trị sử dụng của tài sản. Tuy nhiên, những lợi ích này cần tiếp tục được lượng hóa thông qua các mô hình hoặc dự án thí điểm cụ thể. 4.2. Hiệu quả kỹ thuật Hiệu quả kỹ thuật của đề tài thể hiện ở việc bước đầu xây dựng và kiểm định hệ thống thang đo cùng quy trình phân tích phục vụ đánh giá tiềm năng thị trường bất động sản xanh ở cấp địa phương. Quy trình được thực hiện từ xây dựng thang đo, khảo sát thực tế, kiểm định độ tin cậy, EFA, CFA và SEM đến nhận diện các nhóm vấn đề ưu tiên và đề xuất giải pháp. Việc kết hợp các phương pháp trên giúp nghiên cứu không chỉ mô tả nhận thức và nhu cầu của người dân mà còn kiểm tra cấu trúc thang đo, nhận diện các nhân tố phù hợp với dữ liệu thực nghiệm và phân tích mối liên hệ giữa các nhóm yếu tố với tiềm năng thị trường. Hệ thống thang đo, bộ câu hỏi và quy trình phân tích có thể tiếp tục được hoàn thiện để phục vụ khảo sát định kỳ về mức độ nhận thức, khả năng tiếp cận thông tin, nhu cầu đối với các loại hình bất động sản xanh và mức độ sẵn sàng chi trả của người dân. 4.3. Hiệu quả xã hội và môi trường Đề tài cung cấp bằng chứng thực nghiệm về những lợi ích mà cộng đồng kỳ vọng từ nhà ở và bất động sản xanh. Kết quả khảo sát cho thấy người dân quan tâm đến các giá trị về sức khỏe, chất lượng môi trường sống, không gian xanh và khả năng tiết kiệm năng lượng. Trong số các lợi ích được khảo sát, “bảo vệ môi trường” được 563 người lựa chọn, chiếm 73,3% mẫu khảo sát; tiếp theo là “cải thiện sức khỏe và chất lượng sống” với 324 người lựa chọn, chiếm 42,2%. Những kết quả này cung cấp cơ sở cho hoạt động truyền thông, nâng cao nhận thức và nghiên cứu định hướng phát triển sản phẩm bất động sản xanh phù hợp với nhu cầu của người dân tại thành phố Huế. Nếu các giải pháp được triển khai phù hợp, bất động sản xanh có thể góp phần sử dụng tiết kiệm năng lượng và tài nguyên, tăng cường không gian xanh, cải thiện môi trường sống, giảm áp lực lên hạ tầng đô thị và tạo sự hài hòa giữa phát triển đô thị với bảo tồn cảnh quan, môi trường và giá trị di sản của Huế. Sự phát triển của thị trường này cũng có khả năng làm phát sinh nhu cầu nhân lực trong thiết kế, xây dựng, vật liệu xanh, công nghệ tiết kiệm năng lượng, tư vấn và vận hành công trình. Các nguyên tắc xanh cần được nghiên cứu áp dụng không chỉ đối với các dự án cao cấp mà còn trong nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập trung bình, công trình công cộng và cải tạo khu dân cư hiện hữu, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận không gian sống có chất lượng và phân bổ rộng rãi hơn lợi ích của quá trình phát triển xanh trong cộng đồng.